2023 年过半，房地产市场百味杂陈。历经 3 月 " 小阳春 " 后，楼市迅速调转方向。

楼市的寒意也传导至土地市场。

据中指研究院的数据，上半年 TOP100 房企拿地总额为 5920 亿元，同比下降 10.2%；全国 300 城住宅用地推出 2228 宗成交 1622 宗，成交规划建面为 1.35 亿平方米。

(资料图)

供、需规模降至近十年以来同期最低位，同比分别下降 33.8%、31.4%。

土地遇淡市，地方城投也不再托底，全国流拍率却不升反降。

数据显示，上半年全国住宅用地流拍撤牌率大幅降低 18.4 个百分点至 15.8%。

" 这得益于各城市推地更加谨慎了，不少城市在招拍挂前会摸排企业参拍意愿并适当放松土拍规则。" 某房企相关负责人告诉蓝鲸财经，不少城市也释放出更为优质的 " 存货 "。

整体来看，核心城市热门地块的高关注度，仅是个案，全国土地市场低迷态势并未改变。

" 下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。" 中指研究院土地市场研究负责人张凯预计，部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多。下半年通常推地量加大，竞争激烈程度或减弱。

多城拿出 " 压箱底 " 好地

一线城市楼面均价上涨 21.3%

新房销售一路下行之际，各城市的推地积极性也不高，上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，仅核心城市土拍保持一定热度，多数城市土拍未有好转迹象。

需求方面，50 家代表房企 1 — 5 月拿地销售比为 14.6%，较去年全年下滑明显 ( 2022 年拿地销售比 22.5% ) ，较去年同期下降 4.2 个百分点。

同时，上半年 TOP100 企业拿地总额 5920 亿元，拿地规模同比下降 10.2%；TOP100 门槛值为 17 亿元，较上年同期下降 3 亿元；50 家代表企业内部分化显著，头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业。

"2023 年以来虽然核心城市土拍热度较高，但房企整体投资更趋审慎，拿地销售比继续下降。从民营房企拿地情况来看，上市民营房企中，今年以来仅个别企业还在拿地，绝大部分停止拿地。" 中指研究院分析师指出。

" 审慎投资 " 的思路下，房企投资仍仅限于热点城市优质地块。为提升企业拿地意愿，多城推出压箱底的好地。

例如，广州近日出让了天河区员村一横路一宗地块，这是近些年少有的天河区核心地段宅地出让；深圳近日出让了深圳湾超级总部一宗宅地，该片区上一次有宅地成交还是在 2001 年。

" 好地 " 入市带动了成交楼面价的上涨，上半年同比上涨 16.4%。

一线城市表现最为明显，多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅达 21.3%，上海、广州成交楼面均价同比涨幅均超三成；二线、三四线住宅用地成交楼面均价同比涨幅在一成左右，其中杭州、成都、苏州、青岛等二线城市均呈不同程度上涨，佛山、徐州等三四线城市成交楼面均价也有较大幅度提升。

企业更追求确定性

核心城市成交亦冷热不均

全国销售承压的背景下，房企在核心城市补货意愿增强，同一城市内部不同板块分化明显。

北京、上海、杭州、合肥触顶成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量记录。

近日北京一批次土拍中，顺义新城第 19 街区地块吸引 45 家企业报名，昌平朱辛庄地块在报名阶段也吸引了 42 家企业；杭州出让的运河新城单元 GS1004-01 地块吸引了 42 家竞买人参与摇号，奥体博览中心单元 BJ1704-12 地块吸引了 49 家竞买人参与摇号，此前多批次土地出让，杭州也有多宗地吸引数十家房企竞逐。

城市内部非核心地块则多底价成交，板块间分化明显。以苏州为例，2023 年出让地块中，8 宗触顶摇号，8 宗溢价成交，其余 17 宗非核心与近郊地块均底价成交。

核心城市之外，多数城市土拍未有转暖迹象。例如，长春、无锡等城市成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。

" 在市场筑底修复的阶段，安全性、流动性、收益性都较为确定的核心城市优质地块，是房企抢地的重心。这类地块周边供地稀缺性较强，未来去化速度有保障，市场预期较好。" 中指研究院分析师指出。

该机构还预计，随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地，一二线城市的土拍竞争将日益激烈，部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沉。

央国企拿地金额占近 6 成

地方城投不再托底

值得注意的是，与 2022 年土地市场的 " 城投托底 " 相比，今年上半年地方国资托底乏力。

据中指研究院的数据，2022 年（截至当年 12 月 27 日），22 城地方国资拿地金额占比达 42%，超过了央国企的 37%，民企该比例则仅为 16%。

该机构指出，土地市场低迷之时，地方国资及部分城投平台托底能够降低流拍率，但部分国资企业和城投地产开发经验能力不足，左手倒右手终是表面繁华，长期来看并不利于房地产行业的良性发展，部分项目虽可通过联合优质开发企业入市，但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。

相关部门也对城投托底现象进行了警示。去年 10 月，财政部发文 " 严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。"

上述现象在今年上半年有所改善，虽 22 城拿地企业仍以央国企为主，但地方国资在土地市场的角色逐渐弱化，截至 6 月 27 日，22 城成交的住宅用地中，地方国资拿地金额仅占 9%，较上年大幅下降 33 个百分点。

取而代之的是对规模更有野心的央国企及重返土地市场的民企。

截至 6 月 27 日，央国企今年拿地金额占比 57%，较 2022 年明显提升。北京、上海、厦门等城市，央国企仍为拿地主力。

" 稳健型央企资金状况相对较好，仍是热点城市拿地主力，重点城市拿地金额 TOP10 房企中有半数以上为央企国企，华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局。" 中指研究院企业研究总监刘水指出。

杭州、成都、宁波等城市民企拿地金额占比有所提升。据中指研究院数据，杭州民企拿地金额占比在六成以上，5 月 23 日出让 9 宗地全部为民企摘取，6 月 9 日出让 5 宗地中 4 宗为民企；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

此外，城投及地方国资 " 收手 " 后，为降低流拍撤牌率，上半年各地推地谨慎，提前摸排企业参拍意愿，调整完善土拍规则、精选优质地块。多因素带动下，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显。

据中指研究院统计，2023 年上半年，全国住宅用地流拍撤牌 823 宗，是 2018 年以来半年度最低水平；流拍撤牌率 15.8%，较去年同期下降 18.4 个百分点，绝对值降至 2019 年水平；重点 22 城住宅用地流拍撤牌率则为 8%。

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